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精准调控成效明显 市场运行价稳量升

>>> 我市2019年度房地产市场运行形势分析报告出炉<<<

2020-01-16 11:06    来源:天天返水2.0%    字号:   

  日前,我市2019年度房地产市场运行形势分析报告出炉。

  去年,我市继续贯彻落实中央和省市有关房地产宏观调控精神,通过实施地价房价“双控”、片区房价监控等措施,基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,房地产市场总体保持持续平稳发展态势。

  报告显示,全年房地产市场呈现出“三稳三升”态势。“三稳”即商品房新开工面积及房地产完成投资与上年度相比基本持平,但下半年较上半年明显增多;房价在综合精准调控下维持平稳。“三升”是稳定的调控政策和市场预期,促进商品房批准预售面积和销售面积同比增长明显,二手房交易面积逐季增加。

  >>> 商品房新开工面积同比持平

  由于2018年商品房新开工面积(464.67万平方米)大幅回升基数较高,且市本级房地产用地供应减少近30%,去年在上年度26宗和本年度16宗房地产用地、以及风险化解项目建工ECO(22.1万平方米)项目全面动工建设支撑下,全年商品房新开工面积扭转了一季度同比下降态势,实现同比略增。去年全市各类商品房施工面积2285.38万平方米,其中新开工面积469.81万平方米,同比增长1.11%,与上年度基本持平。

  从各县区看,秀屿区在莆田物流区快递电商园、云悦壹号二个近60万平方米动工面积支撑下增幅明显;荔城区去年在建发央著、央誉、磐龙山庄以及香盛公馆(推广名为保利·香槟公馆)、建工ECO等项目全面开工下,也呈较大增幅;城厢区供地不足,已连续三年新开工面积下降;涵江、北岸出现回调。各县区新开工面积分别为:秀屿区77.15万平方米,比增153.53%;荔城区116.52万平方米,比增46.99%;仙游县137.93万平方米,比增28.26%;城厢区48.88万平方米,比降13.30%;北岸16.43万平方米,比降48.02%;涵江区72.9万平方米,比降54.28%。

  而商品房竣工方面,因2018年竣工面积创历年最高(573.21万平方米),去年同比出现下降,全市商品房竣工面积429.79万平方米,比降25.02%。

  >>> 房地产开发投资保持平稳

  在全年商品房新开工面积同比基本持平下,房地产投资也保持平稳态势。去年全市房地产完成开发投资328.91亿元,较去年同期(323.41亿元)增长1.70%。

  从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),秀屿、仙游、荔城等新开工面积增幅大、在建项目多的,其投资增幅也较高。其中秀屿区完成投资18.31亿元,比增110.94%;仙游县66.75亿元,比增38.77%;荔城区90.45亿元,比增26.69%;城厢区63.74亿元,比降11.39%;北岸8.68亿元,比增6.37%;涵江区80.99亿元,比降29.67%。

  >>> 商品房批准预售面积同比增长

  去年全市商品房批准预售面积408.85万平方米,较2018年同期比增14.25%,其中批准商品住房面积327.64万平方米,比增13.89%。

  随着新开工面积逐年增加,市场稳定消费回升,房地产企业加快新项目开工速度和续建项目施工进度,再加上受今年1月1日正式施行的《商品房预售资金监管暂行规定》的影响,符合预售申报条件的企业赶在2020年前申办,带动去年全年商品房批准预售面积创出历史新高。

  >>> 商品房销售面积持续上升

  去年,在市场总体稳定的环境下,我市购房需求持续释放。据商品房买卖合同网签系统统计,全市商品房销售面积436.5万平方米,较去年同期增长60.17%,其中商品住宅358.2万平方米,同比增长59.32%。

  商品房销售面积同比自上半年转负为正后,增幅继续保持上升,扣除网签78.82万平方米(其中第四季度约72万平方米)安置型商品房外,全年商品房销售面积仍达357.68万平方米,较去年同期大幅增长。其中,荔城区的建发·央著、建发·央誉、建工ECO项目和城厢区的恒大·御景半岛6#、7#四个项目出现一次性售磬盛况。

  从各地销售情况看,除北岸因体量小,新增项目少,出现比降外,其他各县区的销售面积都呈较大幅度的增长。其中,城厢区134.66万平方米(其中安置型商品房76.82万平方米),比增128.89%;秀屿区34.52万平方米,比增93.73%;荔城区109.12万平方米,比增77.14%;仙游县75.74万平方米,比增38.59%;涵江区72.08万平方米(其中,政府回购商品房2万平方米),比增22.08%;北岸10.37万平方米,比降18.25%。

  >>> 商品住房销售价格维持平稳

  随着房地产综合精准调控措施的持续贯彻实施,我市商品房销售均价继续保持平稳趋势。据商品房买卖合同网签系统统计,去年全市商品房销售均价9153元/平方米,扣除安置型商品房后均价10076元/平方米,比增0.32%;其中商品住房均价9340元/平方米,扣除安置型商品房后均价10201元/平方米,比增0.76%,为近年来首次增幅在1%以内。各月份的商品住房销售价位基本保持在10000元/平方米左右,总体保持平稳态势。

  商品住房销售均价按区域分,仙游县7014元/平方米、比增11.33%;城厢区9498元/平方米、比降32.87%(扣除安置型商品房后均价为15355元/平方米、比增10.24%);秀屿区7088元/平方米、比增9.99%;涵江区9817元/平方米、比增4.29%(扣除安置型商品房后均价为10034元/平方米、比增6.57%);北岸5460元/平方米、比降4.99%;荔城区11647元/平方米、比降10.56%。

  通过楼盘销售数据分析,仙游县因上年度均价基数较低,今年与之同比涨幅较大;城厢区扣除安置型商品房后的五个热销楼盘都在主城区内,特别是融创·兰溪雅筑一、二期(推广名为融创·兰溪大观)、联发君领兰溪三个项目地处于木兰溪沿岸,土地出让设定商品住房销售最高均价为16000元/平方米,故为全市均价最高区域;荔城区则因热销的几个楼盘均在主城区周边,价位较低,如建发·央著、海峡国际商贸城AF地块、香盛公馆(一区)项目整体售磬,带动荔城区量增价降。

  >>> 商品房库存面积略有减少

  由于全年销售面积多于批准预售面积,全市房地产库存面积与去年相比略有减少。去年我市商品房库存总量为405.7万平方米,去化周期15个月;商品房供销比为1:1.07,其中商品住房供销比为1:1.09,全年共减少商品房库存面积27.65万平方米(其中商品住房30.56万平方米,商业办公等其他则增加2.91万平方米);商品房库存去化周期与去年持平(其中商品住房库存去化周期减少1个月)。

  截至2019年12月末,全市商品住房库存244.26万平方米,去化周期10个月;商业库存102.81万平方米,去化周期60个月;办公库存58.63万平方米,去化周期49个月。

  >>> 二手房交易面积逐季递增

  稳定的调控政策和市场预期,也给二手房市场带来平稳上升的成交量,每个季度成交量呈现稳定上升态势。但受去年底经济适用房上市缴纳土地增益金优惠到期产生大量交易基数较大的影响,去年与之同比呈现下降。全年二手房成交面积130.99万平方米、比降17.97%,其中二手住房成交面积105.37万平方米、比降23.07%。

  按区域分,设区市本级二手房成交104.73万平方米 , 较去年比降23.84%(其中二手住房82.24万平方米,比降29.11%);仙游县二手房成交26.26万平方米 ,比增18.50%(其中二手住房成交23.13万平方米,比增10.41%)。

  >>> 房地产供地量价齐升

  去年全市通过拍卖供应经营性房地产用地27宗127.716公顷(合1915.74亩),较上年同期(1654.5亩)增长15.79%;总价款1043860万元,同比增长33.31%;平均每亩544.87万元,比增15.13%。

  在限地价控房价政策影响下,去年土地市场房地产用地价位相对稳定,共出让的27宗用地中有12宗价格涨幅在10%以下,只有一宗涨幅在100%以上,达100.9%。

  按区域分,市本级量升价降,而仙游县。市本级地价已连续两年下降,主要原因是自实施地价房价“双控”政策后,房地产企业拿地已趋于理性,注重成本核算要求;仙游县则由于全年共出让6宗中有3宗是在主城区,呈现量降价升的情况。

  >>> 房地产各项贷款增速趋稳

  截至2019年11月末,全市房地产各项贷款余额737.57亿元,同比增长11.11%,增速比8月末增加0.43个百分点;今年新增66.72亿元,同比少增5.46亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为37.19%,同比提高1.64个百分点。

  房地产开发贷款同比大幅增长。截至2019年11月末,全市房地产开发贷款余额87.52亿元,同比增长16.34%,今年增加10.44亿元,同比多增17.05亿元。其中:地产开发贷款(即:政府土地储备机构贷款)同比下降62.00%,住房开发贷款余额同比增长25.54%。

  个人住房贷款稳中放缓。截至2019年11月末,全市个人住房贷款余额615.97亿元,同比增长11.49%,增速比8月末下降1.66个百分点;今年新增58.39亿元,同比少增21.70亿元。其中,新建房贷款余额539.62亿元,同比增长8.74%;再交易房贷款余额76.35亿元,同比增长35.84%。

  陈志强 陈建玫

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